CARLOS ALBERTO PÉREZ LÓPEZ

ABOGADO

09/05/2014

Tribunal Supremo: "El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".

Esta es la doctrina que fija el Tribunal Supremo en su Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014", sentencia 338/2014 de 23 de junio de 2014 (Sala Primera, rec. 1437/2013, Ponente: José Antonio Seijas Quintana), dando respuesta a una cuestión interpretativa del artículo 22 de la Ley de Enjuciamiento Civil (LEC) que hasta el momento había recibido diversas respuestas por parte de las Audiencias Provinciales.

El citado artículo 22 LEC dispone, con carácter general, que una vez iniciado un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el arrendatario tiene la posibilidad de enervar el mismo pagando al arrendatario el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago.

Pero esta facultad viene limitada, amén del supuesto en que el desahucio ya se hubiera enervado en una ocasión anterior, cuando "el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación." Como se puede ver, la ley no establece cual es el contenido de dicho requerimiento de pago, que es la cuestión a la que el Tribunal Supremo da ahora respuesta.

En sus fundamentos de derecho, la sentencia expone cual debe ser el contenido y requisitos del requerimiento de pago para que surta los efectos del artículo 22 LEC:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Cabe comentar que la notificación fehaciente puede hacerse mediante burofax, telegrama o, como fue el caso examinado por el Tribunal Supremo, acta notarial; que, aunque la sentencia habla de rentas impagadas, cabe añadir cualquier otra cantidad asimilada objeto de contrato, como el IBI.

El Tribunal Supremo argumenta que el arrendador no tiene por qué constituirse en una especie del asesor del arrendatario, máxime cuando el arrendatario conoce su obligación de pagar la renta y que la consecuencia de su impago es la resolución del contrato y su desahucio.

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