CARLOS ALBERTO PÉREZ LÓPEZ

ABOGADO

10/06/2016

Tribunal Superior de Justicia de Galicia: la Administración no puede expropiar un terreno por un valor menor al que la misma Administración le otorga cuando se trata de pagar impuestos

La Xunta de Galicia expropió en 2012 un terreno en el concello de Maside para el tendido de una vía aérea de alta tensión entre Maside y San Cristóbal de Cea. El terreno, no urbanizable pero apto para el cultivo, fue valorado por el Jurado de Expropiación de Galicia en 2,35 euros por metro cuadrado, que el expropiado consideró demasiado bajo e impugnó ante el TSJ; lo que dio ocasión a este tribunal para recordar, en su sentencia de 3 de mayo de 2016, algunas de las pautas que han de seguirse para la fijación del justiprecio del suelo rural.

Método de valoración de los terrenos expropiados

Cuando se trata de valorar suelo rural, la ley manda aplicar el método de capitalización, conforme al cual se calcula el valor del suelo en relación a la renta real, o en su caso potencial, de su explotación económica, atendido el rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos a expropiar, conforme la legislación que les fuera aplicable, utilizando los medios normales de producción, e incluyendo, como ingresos, las subvenciones que con carácter estable se otorguen a los cultivos o aprovechamientos considerados para su cálculo, con el descuento de los costes necesarios.

En el medio agrario, la renta potencial sería aquella capaz de producir si se dedica al cultivo más rentable dentro de los usuales de la zona, teniendo en cuenta su aptitud, y trabajada con los medios técnicos normales y por el agricultor más frecuente, restando a los ingresos derivados del cultivo los gastos necesarios y el beneficio empresarial de la actividad de agricultor -estimándose un beneficio del 10% para los cultivos forestales y un 15% para los agrícolas extensivos.

En el caso, el Jurado de Expropiación consideró el cultivo de pradería para la producción de hierba, con un ciclo de duración de 4 años, como el óptimo a considerar para el cálculo del valor del terreno. El expropiado, por el contrario, consideró que el cultivo óptimo era el de la patata.

A este respecto, el TSJ recuerda que, cuando se discrepa de la valoración del Jurado, cada uno de los elementos que integran la fórmula del método de capitalización de renta pueden ser cuestionados de forma autónoma, siempre que no se pierda de vista su interdependencia: así, puede discutirse el producto bruto de la finca, los gastos de producción, el beneficio o renta del cultivador, la aptitud física del terreno para acoger determinado tipo de uso, su naturaleza forestal, agrícola, ganadera, su capacidad productiva, o los precios del producto.

En el caso, el TSJ desestimó el cultivo de la patata como el óptimo por una mera cuestión formal: el expropiado introdujo la cuestión por primera vez en el informe pericial que acompañó a su demanda, sin haber discutido previamente el cultivo de pradería ante el Jurado, en el expediente contradictorio de justiprecio.

El valor fiscal de los terrenos opera como valor mínimo en una expropiación

El expropiado propuso -y el TSJ aceptó- que la valoración de su terreno habría de ser, como mínimo, el que la propia Xunta de Galicia considera como valor fiscal, que en el caso era de 3,68 euros por metro cuadrado. Aportó al efecto una certificación del servicio de valoraciones de la Consellería de Economía e Facenda, conforme a la cual era ese el valor que manejaba la administración tributaria en relación con la finca expropiada.

En las expropiaciones, los valores fiscales operan como valores mínimos que no pueden ser minorados por la Administración, cuando es ella misma la que fija, establece o revisa los valores respecto de la finca objeto de expropiación. El TSJ acepta incluso los valores provenientes del buscador virtual del que dispone la página web de la Consellería de Economía y Facenda a efectos del impuesto de transmisiones y sucesiones. La razón es que, si no se respetase como valor mínimo el asignado a efectos fiscales a bienes inmuebles, se originaría una distorsión perjudicial para los intereses del expropiado: el terreno valdría más cuando de pagar impuestos se tratase, y menos cuando hubiera de expropiarse.

Indemnización por demérito del terreno no expropiado

El expropiado reclamó también una indemnización en concepto de demérito que la expropiación supuso en el valor del resto del terreno no expropiado de la finca.

En este sentido, los tribunales reconocen la existencia de un perjuicio sobre el resto no expropiado de una finca cuando de lo que se trata es de la imposición de una servidumbre de paso aéreo para conducciones eléctricas, por cuanto toda servidumbre menoscaba el dominio del propietario.

El TSJ Galicia, con motivo de actuaciones expropiatorias para el establecimiento de servidumbres de paso de energía aérea eléctrica, ha admitido la existencia de demérito y ha fijado un porcentaje del 10%, pero siempre partiendo de una premisa básica: la existencia acreditada de perjuicios en el resto no expropiado, que habrán de ponerse de manifiesto mediante los oportunos informes periciales que muestren la realidad del perjuicio, sin que sea suficiente argumentar la aplicación de este criterio jurisprudencial como si la existencia de ese elemento deviniera de forma automática.

En el caso, el perito del expropiado se limitó a señalar la existencia de una servidumbre de paso, pero no se refirió al perjuicio que sufría el resto de la finca, por lo que no se estimó el perjuicio ni, por consiguiente, se reconoció al expropiado el derecho a ser indemnizado por este concepto.

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