CARLOS ALBERTO PÉREZ LÓPEZ

ABOGADO

06/11/2015

Audiencia Provincial de Málaga: no puede invocarse la necesidad del consentimiento unánime de los propietarios, respecto de la utilización de un patio común, consentida pacíficamente y sin oposición de ningún vecino

En un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, es habitual la existencia de elementos comunes que son de utilización exclusiva de uno o varios propietarios, tales como determinados ascensores, el patio común o las terrazas de una fachada exterior; los cuales, no obstante su asignación concreta a una vivienda o local comercial, se consideran elementos comunes por integrar la configuración externa o interna del edificio.

Conciliar la naturaleza privativa de esos elementos comunes con su utilización privativa o exclusiva es algo complejo. En teoría, por mucho que sean de uso exclusivo, un propietario no puede alterar la configuración del patio común o su terraza sin contar con el resto de propietarios, pues la ley de propiedad horizontal exige el consentimiento unánime de los comuneros para alterar elementos comunes del inmueble. Sin embargo, la práctica demuestra que los propietarios se lanzan a efectuar reformas de estos elementos -usualmente cerramientos- sin recabar ese consentimiento unánime del resto de propietarios y, por lo general, sin siquiera llevar o discutir la cuestión en la junta de propietarios. Las más de las veces, por tratarse de reformas sin importancia, no afectarles o simplemente por no alterar la convivencia, los demás propietarios toleran esa alteración y no sucede nada.

Este fue el caso de dos comunidades de propietarios de Málaga, donde los propietarios de los bajos comerciales, con ocasión de la explotación de un taller de mecánica del automóvil primero, y de un negocio de venta de materiales de la construcción después, ocuparon la superficie del patio común durante más de treinta años, de forma pacífica y sin la oposición de ningún vecino.

Sin embargo, cuando dispusieron que esos bajos comerciales se dedicasen al aparcamiento y depósito de vehículos y derribaron las paredes que separaban los locales del patio común, quedando los locales comunicados directamente con el patio común a fin de facilitar el movimiento de vehículos, las comunidades de propietarios no estuvieron de acuerdo. Demandaron a los propietarios de los locales comerciales: opusieron que aquello suponía la alteración inconsentida de un elemento común y reclamaron que el patio común fuese repuesto a su estado primitivo y se utilizase de acuerdo con su destino natural, sin que pudiera ser destinado al acceso de vehículos a los locales comerciales ni como depósito o almacenamiento de materiales y vehículos.

Pues bien, tanto el juzgado de instancia como la Audiencia Provincial de Málaga desestimaron la demanda, aplicando una añeja doctrina del Tribunal Supremo, formulada por primera vez en 1961, relativa al consentimiento tácito.

Existe declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales y del tráfico económico que ha de ser valorada como expresión de su voluntad interna.

El consentimiento tácito se funda en el principio de la buena fe, al cual ha de acomodarse el ejercicio de los derechos. La buena fe exige un comportamiento coherente apto para crear confianza y prohíbe las conductas contrarias a los propios actos, de forma que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro.

En su sentencia de 19 de febrero de 2015, tras reconocer la necesidad del consentimiento unánime de los comuneros para alterar elementos comunes del inmueble, la Audiencia Provincial de Málaga estimó que el comportamiento de aquellas comunidades de propietarios demandantes es representativo de un consentimiento tácito respecto de la utilización del patio, que fue pacífica y exclusiva por los titulares de los locales comerciales durante más de treinta años; un patio situado al fondo de los edificios, con un único acceso a través de uno de los locales y en el que los vecinos no habían tenido participación ni actuación alguna durante ese dilatado periodo de tiempo.

Ese comportamiento -sentencia la Audiencia- les vincula al estado de cosas que han consentido e impide una actuación posterior dirigida a obtener la modificación de ese estado de cosas en abierta contradicción con aquel comportamiento, de forma que su reclamación, pretendiendo a estas alturas hacer valer la regla de la unanimidad, debe considerarse, desde esta perspectiva, como abusiva y contraria a la buena fe que debe presidir el ejercicio de los derechos.

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