CARLOS ALBERTO PÉREZ LÓPEZ

ABOGADO

25/09/2015

Juzgado de lo Contencioso-administrativo número tres de Zaragoza: si no hay incremento de valor en el inmueble transmitido, no surge la obligación de tributar la plusvalía municipal

De toda la constelación de tributos que se ciernen sobre la cabeza del sufrido contribuyente español, uno de los más incomprensibles es el impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana -la célebre plusvalía municipal.

En efecto, el ciudadano de base no entiende, y no es fácil explicar por el profesional, por qué al comprar o heredar una vivienda debe uno pagar este impuesto, encima (o detrás, según prefieran) del fuerte desembolso que supone haber abonado previamente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el de sucesiones y donaciones.

En teoría, la plusvalía es un impuesto directo que grava el incremento de valor que experimente un inmueble, puesto de manifiesto a consecuencia de una transmisión de su propiedad. Según esto, el impuesto solo se devengaría cuando efectivamente el inmueble incrementa su valor, no cuando decrece.

Como es sabido, el estallido de la llamada burbuja inmobiliaria trajo consigo un descenso del precio nominal de la vivienda, situación insólita en España y no prevista por el legislador. A pesar de ello, los ayuntamientos siempre y en todos los casos liquidan la plusvalía a cada transmisión con independencia del valor de adquisición, auxiliándose de los valores catastrales, los cuales se actualizan año a año al alza conforme a su propia ley reguladora.

Esta práctica conduce a situaciones donde, después de vender un inmueble por menor valor por el que se compró, su ayuntamiento le exige un impuesto que, paradójicamente, grava el incremento de valor, lo cual es claramente un abuso.

Así lo entendió el Juzgado de lo contencioso-administrativo número tres de Zaragoza, que considera como prevalente el valor real del inmueble. En su sentencia de 13 de julio de 2015, el citado Juzgado examinó el caso de una vivienda situada en Zaragoza, adquirida por compra en 2005 por 296.000 euros y vendida en 2014 por 230.000 euros. Pese a que el valor de venta fue sustancialmente inferior al de compra, el Ayuntamiento de aquella ciudad estimó que su valor se había incrementado pues tal había sido la evolución de su valor catastral y liquidó la plusvalía por importe de 5.394,09 euros.

El Juzgado anuló esa liquidación argumentando que, si no hay incremento de valor, no se produce el hecho imponible que devenga el impuesto y no puede surgir la obligación tributaria. Sensu contrario, liquidar la plusvalía a pesar de la ausencia de incremento de valor supone prescindir de la realidad y establecer una plusvalía ficticia e independiente del valor real de los terrenos y de la existencia o no de un efectivo incremento patrimonial, algo que la ley no ampara, pues no se puede ir en contra de la realidad económica y desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica reconocidos por la Constitución.

Que el valor catastral -añade- refleje unos valores distintos a los de mercado nada aporta a la cuestión porque el catastro, al contrario que el mercado inmobiliario, no valora las expectativas de negocio que un inmueble, por ejemplo, puede presentar en épocas de expansión inmobiliaria, que inciden sobre su precio de mercado.

La prevalencia del valor real implica que éste ha de ser tasado por la administración, pudiendo el interesado oponerse a sus cálculos si estima que no se ajustan a la realidad y acudir incluso a una tasación pericial contradictoria, en último término, a fin de que un perito tercero determine el valor del inmueble a efectos de tributación.

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