CARLOS ALBERTO PÉREZ LÓPEZ

ABOGADO

28/11/2014

Tribunal Supremo: el incumplimiento del plazo de entrega de una vivienda facultará a su comprador a resolver el contrato de compraventa cuando el retraso sea grave o sustancial y origine la frustración del fin del contrato

Una empresa promotora y una de sus clientes celebraron en enero de 2007 un contrato de compraventa sobre una vivienda aun por construir, que la primera vendía a la segunda a cambio de una determinada cantidad de dinero a cuenta del precio final.

En este contrato se pactó un plazo de 30 meses para terminar las obras y poner la vivienda a disposición de la compradora, a quien se facultaba para instar la rescisión del contrato en caso de incumplimiento del plazo de entrega, si bien se permitía a la promotora la superación de la fecha de entrega inicialmente prevista -octubre o noviembre de 2009- siempre que el retraso fuera prudencial o concurrieran causas justificadas.

Así las cosas, la promotora terminó la vivienda en agosto de 2010, fecha en que se expidió el certificado final de obra, y un mes después le fue expedida la cédula de habitabilidad. A continuación, puso la misma a disposición de la compradora y la requirió para elevar el contrato a escritura pública.

Ésta, que ya había manifestado su propósito de resolver el contrato por haber transcurrido los plazos contemplados en el contrato de compraventa, se negó, por lo que la promotora acudió a la vía judicial a fin de reclamar el cumplimiento del contrato, interesando que se condenase a la compradora a recibir la vivienda y elevar a escritura pública el contrato privado suscrito en 2007, con entrega del resto del precio de la compraventa.

La compradora no solo se opuso, sino que solicitó del juzgado la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses, en base al incumplimiento del contrato que supuso el retraso en el plazo de la entrega de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda de la promotora, por estimar que no había habido por parte de ésta ningún incumplimiento apto para justificar la pérdida del interés contractual, debiendo prevalecer la conservación del negocio.

Sin embargo, esta sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial de Oviedo que, estimando la pretensión de la compradora y desestimando la de la promotora, acordó resolver el contrato, invocando el carácter de consumidor de la compradora y el incumplimiento del plazo de entrega.

La promotora acudió en casación al Tribunal Supremo; el cual, en su Sentencia de 4 de noviembre de 2014, confirma el pronunciamiento de la Audiencia.

Discutido por la promotora el carácter esencial de la licencia de primera ocupación, el Tribunal Supremo recuerda que su obtención es un deber administrativo de quien promueve o construye viviendas para su venta que, aunque ajeno en principio a la parte compradora, forma parte de la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto, dado que la esencia del contrato no solo es terminar sino entregar, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación.

En cuanto al incumplimiento de los plazos de entrega, la jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que debe partirse de la base que la resolución de los contratos tiene carácter excepcional, primando el principio de conservación del negocio; y para tener efectos resolutorios, no basta un mero retraso en la entrega de la cosa vendida, sino que el mismo ha de ser grave o sustancial y debe originar la frustración del fin del contrato, malogrando las legítimas aspiraciones de la contraparte.

Añade que debe apreciarse en quien insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

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